长实集团因为不喜欢收租物业，而且本身有足够的土地储备，一定会考虑划算不划算的问题。
南丰集团不值一提，有几个钱能经得起霍霍。
置业信托，妄想进军发展地产商，再加上这幅土地有商业面积65万平方尺，所以是非常想获得的。
“32.1亿港币。”吴光震脸色露出一丝渴求。
在吴光震看来，这幅地皮将可以再增加一个非常不错的购物中心，所以也是志在必得。
接下来的竞争，才开始正式上演。
一时间，各大地产商纷纷看起热闹起来，此时他们的心情特别轻松，暗暗庆幸没有跟下去，毕竟两家今天怕是龙争虎斗啊。
“35亿港币。”郝庆文心里也感叹今天怕是要破财了，若是价格溢价十成，怕是真得打电话问问了。
“35.2亿港币。”吴光震心里也非常震撼，这个价格是他一个高管可以做出的决定吗？难道不怕回去挨骂吗？
“35.3亿港币。”郝庆文继续镇定的喊道。
老板心里其实有十成的预算，否则就不会说十成溢价打个电话给他。
还早，郝庆文安慰自己道。
“38.2亿港币。”吴光震感觉心痛极了。
“38.5亿港币。”郝庆文觉得猛加一次。
“38.6亿港币。”
“39.2亿港币。”郝庆文再次喊出来，他已经看到了希望。
果然，吴光震开始沉默，随着拍卖师的落第二锤，他也没有再叫价。
“39.2亿港币成交！”
郝庆文松了一口气，朝吴光震抱拳示意，显得很真诚。
所以人才反应过来，刘志成肯定是交代了底价，而且目前应该还在底价范围内，否则郝庆文不会如此谦虚。
吴光震挤出一丝笑容，应付了一下。
他想学他岳父的海派作风，可发现压根行不通。
近40亿港币的地皮费，再加上建筑费、税费，可能要投资60亿港币以上的项目。
这得多少钱啊！
一时间，吴光震不由得感叹，拍卖会碰到黄埔集团，只能说不是一件轻松的事情。
当刘志成得知39.2亿港币拍得钻石山地王时（前世为35.3亿港币），虽然有些错愕，但还是满意的鼓励了郝庆文一番。
他心里有过十成的预算，甚至是十二成的预算，毕竟他需要投资；十二成的地皮预算，也是比欧美投资赚钱。
更何况，这种项目只要策划一下，将可以把地皮费多出的补偿回来。
比如售楼时间安排，比如九七年七月前，签订一种长期租赁合同（价格优惠一点），都可以多赚一点。
至于会不会被骂，刘志成压根不怕，人站在的角度不一样，他是一间上市公司的董事局主席，是需要为六七万股东负责的。
可以说，九七下半年之前，刘志成起码要让黄埔集团抛售数百亿的资产（目前一年物业交易额是4500亿），并投资在欧美市场上。
当然了，核心写字楼和商场不会出售。
……………
3月伊始，纽约曼哈顿。
黄埔集团北美公司与弘利投资管理公司，已经搬迁至自有物业——公园大道245号。
会议室里，刘志成望着华洋参半的高级职员，觉得这个配置很不错；
里面不少洋人高级职员，都是原来奥林匹亚约克公司的管理层，在里切曼的介绍人加盟黄埔地产投资管理。
“会议开始吧，先说说‘黄埔1号’投资的项目目标！”刘志成淡定的说道。
在二月下旬，黄埔集团顺利私募5亿美刀的商业地产基金，刘志成将这只基金交给了黄埔北美地产投资管理公司进行管理。
当然，刘志成是在亲自布局投资方向。
黄埔北美地产投资管理副总裁larry（拉里），进行了汇报：“BOSS，按照公司的投资大方向，我们找到了一个不错的项目。”
刘志成点点头，然后示意继续。所谓大方向投资，就是优先考虑纽约大学周边的商业物业，而且最好是零售物业，即购物中心、商铺。
他剽窃了巴菲特的创意，认为学校搬不走，那么周边的零售物业自然也会很快转旺。
拉里认真的汇报道：“RTC集团（美丽国资产重组托管公司）在上个月透露出消息，一块纽约大学城的零售物业打算出售，该物业目前无杠杆的收益率为10%（即不贷款购买）。”
不贷款收益率为10%，其实是偏低，意思若是贷款购买，减掉利息支出，收益率可能更低！
就在刘志成觉得不是特别理想的时候，拉里接下来的话，让他眼前一亮。
“通过我们的调查，发现这个零售物业最大的客户，占据着20%的出租面积。
但是每平方尺租金他们只需支付5美刀，而其它租客的平均租金为70美刀每平方尺。”
这就拉流量的做法，这个最大的客户一定是自带流量的大企业，所以才让原来的物业主如此让步。
这种情况在商业地产中，非常常见。
比如伦敦‘金丝雀码头’项目的前期几幢写字楼，也有大量的超低租金的租客，这是希望带动整个项目的繁华的必要操作。
香江当然不需要，能给大企业打个八折，就已经是很大的让步了，谁让香江是寸土寸金。
铜锣湾的租金，是曼哈顿第五大道的两倍。
刘志成马上问道：“最大租户的合同什么时候结束？”
拉里说道：“还有九年到期。”
九年到期，这个最大的租客不可能搬走，毕竟长期建立的老客户是一笔重大财富。
那么，若是按照2001年租金，瞬间可以让这九年的时间收益率提升至35%左右，因为这期间其它租客的租金也是在涨的。
70美刀每平方尺每月，实在太廉价了，而铜锣湾的商铺已经是200~300美刀左右。
一旦美丽国经济转旺（应该就是今年开始），大学城附近的零售物业租金自然也可以提高。
刘志成点点头，说道：“继续说下去，我很有兴趣这个项目！”
拉里高兴的点点头，将这个物业的地理位置、总面积、总售价，一一做了介绍。
总计是9.02万平方尺，售价在4亿美元~4.2亿美元区间。
非常理想的价格！若不是欧美经济糜烂了三四年，那里会如此便宜。
刘志成做事一向果断，马上询问道：“你们之中，有过零售物业管理经验的人，请举手示意一下！”
一众北美高级职员纷纷举手，高达七成左右，看来俱是商业地产管理丰富的高级职员。
其实，黄埔集团的商业地产管理经验，也已经成长为世界级的团队。
这几年不仅引进了国外的管理经验，还因地适宜的形成了自己的管理体系。
刘志成点点头，说道：“那好，拉里副总裁就马上牵头，组建团队去完成这笔交易收购。
这笔交易可贷款五成，时机成熟，我们再重置按揭贷款，优化利润率。”
拉里高兴的点点头，说道：“好的，我们一定圆满完成！”
接下来，刘志成又安排众人继续搜寻曼哈顿的商业地产项目，并讨论了管理上的内容。
这期间，刘志成表现出来的专业性，让大家大开眼界，暗叹刘志成不愧是世界大型地产公司的创始人。
对于5亿美刀的‘黄埔1号’私募基金，刘志成的目的是——增加黄埔集团和本人在香江的影响力。
回报率其实也无需太高，每年15%以上便可以让所有人满意。
而这只基金中不少股东，有政府官员、商界名流，总之占据着香江的绝对核心力量。
‘黄埔1号’的五亿美刀资金，若无意外，已经花掉四成（贷款五成），剩下的六成资金只需在今年完成投资即可。
而后面的项目，刘志成让大家扩大范围，第五大道的零售物业、曼哈顿写字楼、大学周边零售物业.都可以考虑，但需要经过讨论和审批。
刘志成在北美忙完后，没有回香江，而是来到了日不落伦敦。
几天后。
在伦敦庄园休整一晚后，刘志成开始了一天的工作。
工作不玩妞，玩妞不工作，这是刘志成的座右铭。
刘志成的车队驶向金丝雀码头，这个让他魂牵梦萦的项目。
不是因为这个项目可以赚多少钱（当然也可以赚不少钱），而是它是一个里程碑式的项目，好比一个城市的‘地标性建筑’。
比如他投资美洲，‘曼哈顿八幢摩天大厦’就是他的代表作，让人津津乐道的杰作。
而他欧洲的代表作，当然就是‘金丝雀码头’项目。
当然，目前来说肯定是里切曼的代表作，而刘志成最多是个投资人。
但刘志成知道，里切曼就是给他打工的而已。
劳斯莱斯车队通过一座桥，驶入金丝雀码头。
它位于狗岛区内一个半岛形地块河，它三面被泰晤士环绕，面积0.35平方公里（380万平方英尺，相当于1.6个香江太古城）。
金丝雀码头隶属伦敦道克兰区，位于伦敦市区向东5公里，道克兰区占地面积8.5平方公里。
将来其内部的道格岛拥有该地区绝大部分的商业性建筑，而金丝雀码头将会成为道克兰商务区事实上的核心区。
目前金丝雀码头项目已经建成8幢高楼，约650万平方尺的办公面积，开发还不到一半面积。
(本章完)
第288章 新成就
车队来到一幢大厦停了下来，刘志成一行走下车，这次随他考察的依旧是郝庆文和黄祖绪。
当然，还有刘志成的私人顾问团队、律师团队。
在工作人员的指引下，一行人来到一间硕大的会议室里，里面已经到了非常多的人。
里切曼热情的迎了上来，笑着说道：“刘先生，欢迎来到金丝雀码头！”
刘志成握着他的手，热情的回应道：“最近半年，我每次来伦敦，都会来看一次，一点也不陌生了！”
“哈哈”
接着，刘志成又和汇丰、花旗银行的人打招呼，他们也是这个项目的投资人之一。
后世金丝雀码头有三幢高楼，也是日不落最高的三座大楼，分别是：235.1米高的加拿大广场（亦称“金丝雀码头塔”）、以及高度均为199.5米的第八加拿大广场（亦称“汇丰银行塔”）、和花旗集团中心。
以三座超高层建筑为代表的一大批地标性商业物业为新区提供了强有力的号召力。
这两家银行本身也是倒闭的奥林匹亚约克公司的最大债权银行，如今参股金丝雀码头项目，自然也是顺理成章。
参加会议的还有伦敦交通委员会主席，现在他也是这个项目的主席克莱姆，而里切曼是实际管理者。
之所以如此，也是伦敦不希望这个项目烂尾，这关系着政府的形象问题。
这一紧密联系，也使得金丝雀码头的开发，从现在开始就与伦敦城市交通发展步调保持一致。