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纽约。
里切曼带着刘志成一行，来到公园大道245号大厦。
这幢大厦刘志成有印象，前世海航在2017年以22亿美刀的价格拿下，凭借一己之力，将纽约房地产从低谷拉了回来。
不过后来海航破产，这幢大厦挂牌18亿美刀都没有成交。
“刘先生，这幢大厦始建于1967年，楼高48层，楼面面积为143万平方尺。
80年代中期，才经过翻修，目前出租率为79%。”里切曼有些得意的介绍道，不过很快神情又萎靡下去。
刘志成观察着大楼，也观察者里切曼，心里有数。
反正他是抱着捡便宜的心态，来收购曼哈顿的写字楼，贵了是肯定不会买的。
众人朝着大楼里面走去，刘志成问道：“租金单价平均值是多少？”
他心里肯定有数，但毕竟每幢楼的租金也是不一样的。
里切曼不会骗刘志成，因为对他没有好处。
他昨天想了很久，觉得自己可能最大的希望，就是完成伦敦的‘金丝雀码头’，从中获利。
当然，他现在可以说是破产了，自然也赎回不了那么大一个项目，所以就需要一大批风险投资。
而刘志成无疑是最好的风险投资人，他是香江的商界领袖，本身又是华人首富。
“目前是30美刀每平方尺每年！”
刘志成盘算了一下，合计2.5美元每平方尺每月（约20港币每平方尺），还不及香江九龙最低写字楼价格。
香江的写字楼目前是全球最高，超过东京，曼哈顿更不在话下，平均在30港币~60港币每平方尺每月的区间。
中区的写字楼，已经达到60港币每平方尺每月，而且接下来两年之内，将暴涨至90港币以上，最高应该是交易广场的110港币每平方尺。
至于曼哈顿，就算互联网泡沫危机前，估计也就45港币每平方尺（年租60美元每平方尺），远不及香江。
重要的是，纽约的写字楼的税收比香江高，而且这些大厦都是年代久远的大厦，一次维修升级，可能就花费昂贵。
回报率不会太高，就算买的时机是抄底，价格也有折算。
不过，购买曼哈顿的大厦，是一种实力的象征；
同时，也是在变相交‘保护费’，毕竟黄埔集团和刘志成个人的明面上，都有投资数额很大的美股。
为了不让人眼红，就必须来美丽国抄底大厦，来平衡之间的回报率高的关系。
毕竟，证券的回报率实在太高了，还是得投资一些回报率中等的资产（扣除银行利息，10%~15%的回报率）。
一行人乘坐电梯，体验了这幢大厦，整体来说，确实是比较新的大厦。
不过刘志成知道，奥林匹亚的另外几座大厦，搞不好四五十年代的都有。
纽约在1902年，就建起了一幢22层高的熨斗大厦，是当时最高的大厦。
所以前世网络上给李鸿章配上帝国大厦（1931年）等建筑，来衬托李鸿章的绝望，纯粹是自媒体在蹭流量。
参观完曼哈顿公园大道245号，刘志成又对里切曼说道：“这样一幢大厦，现在的市价是多少？”
里切曼思考了一下，然后说道：“市价估计在3亿美刀，但肯定没人购买！”
他不想说谎话，因为以这个年轻人的聪明，以及跟着他的那群精英顾问，一看就非常的专业。
刘志成点点头，这种大厦买卖双方非常考验契合度，因为没有一個标准。
若按香江的计算，单价一般是租金的100倍，即250美刀每平方尺的售价，这幢大厦得需要3.5亿。
不过呢，这幢大厦的空置率那么高、每年维护费和税收那么高，远不可能这样计算。
若是刘志成出个心理价，那就是250乘以80%的出租率，再折价七成，即140美刀的单价；
以143万平方尺的收租面积计算，2亿美刀比较合适。
这个价格，在1995年以前，都没有什么太大的涨幅。
每年的租金纯利，未必跑得过通胀高企，回报率可能只有5%~8%。
考察完曼哈顿公园大道245号后，刘志成又和里切曼来到餐厅，一起吃午餐。
席间，里切曼似乎比较在意刘志成对于‘金丝雀码头’前景的看法，所以他说道：“刘先生也了解过金丝雀码头项目？”
刘志成笑着点点头，说道：“去过几次，每一次都在感叹‘欧洲华尔街’就要诞生了！
只可惜，日不落经济下滑，政府承诺这个项目的地铁迟迟不能立项，是最大制约这个项目成功的关键。”
里切曼深有同感的说道：“当年我接手这个项目时，伦敦政府信誓旦旦保证要建立1条轻轨、1条地铁延伸线、1个水上客运码头和1个新国际机场。
最后只按计划建成了轻轨。当然，伦敦写字楼也非常低迷，也是导致现在这种情况的一个重要原因。”
刘志成要的就是引起里切曼丢车保帅，所以继续说道：“伦敦不可能让这么大一个项目停罢，我觉得很快就会通过地铁延伸线的决议，也许是明年或者后年。
如果你能拉到足够的资金，从债权银行手中赎回它，只要再坚持五至八年，这个项目就将大获成功。”
里切曼说道：“话虽如此，但倘若奥林匹亚约克公司破产，我就算带领一群风险投资完成这个项目，怕是赚钱的却是投资人。”
刘志成笑着说道：“总比什么都没有的好！你是项目的领头羊，可以为自己开高薪，也可以个人贷款加入投资。
不过话又说来，你的公司也许不会那么糟糕！”
里切曼看着刘志成，认真的说道：“刘先生，伱是一个值得我佩服的商人。不过我想请教你，你的成功最大因素是什么？”
看着曾经被欧美投资者捧上神坛的里切曼，想起他当年是如何受欢迎，那些商业银行纷纷将钱送到他的手上。
刘志成不由得感叹，世事无常，里切曼很快就会有一个新的外号——加拿大莽汉。
“我觉得是抄底吧！”刘志成说道。
“什么时候才是底？”里切曼连忙问道。
“大家都绝望了，我就觉得是底了。别人恐慌的时候我疯狂，别人疯狂的时候我恐慌，大概就是这样吧！
其实，我本来今年还不想插手欧美商业地产，因为市场还不足够恐慌！”
里切曼苦笑道：“刘先生的意思是，如果奥林匹亚倒闭，才会导致欧美写字楼市场真正的恐慌！
不过我对于你那句哲理性的座右铭——别人恐慌的时候我疯狂，别人疯狂的时候我恐慌，非常佩服。”
可不就是嘛！
明年、后年抄底，应该才是最好的时机。
不过呢，若是奥林匹亚破产，其资产肯定是在债权银行手中了，他未必便宜买得到。
要知道前世，奥林匹亚的1200万平方尺曼哈顿写字楼在1996年才被债券银行拿出来出售。
花旗银行、李超人、加拿大银行联手争夺，至于有没有成功，刘志成就不知道了。
估计是没有！
刘志成安抚里切曼说道：“里切曼先生，我无意在伱伤口撒盐。说起来，对于奥林匹亚的曼哈顿写字楼，我并不是非常渴望投资。
在我们香江，我投资的写字楼项目，每年可以有30%的回报率，全世界都找不到如此好的土壤。”
里切曼惊讶起来，心里感叹ZTM的是什么市场啊，回报率那么高！
两人聊得非常投机，特别是在金丝雀码头项目上，刘志成明确表示自己可以投资，哪怕是曼哈顿写字楼项目没有达成合作。
当然了，两种投资方法不一样，倘若里切曼可以将曼哈顿的八幢大厦廉价出售给自己。
他承诺：在金丝雀码头项目中，刘志成可以先替他购买10%的股权，他可以在一定期限里赎回，仅需支付本金和利息即可。
也就说，哪怕是这个项目价格升值很多，他也只需向银行借贷，再支付刘志成本金和利息。
里切曼顿时心头火热起来，这个条件简直太优越了！
奥林匹亚一旦破产，所有的资产都不属于他，他又何必在意曼哈顿写字楼卖得廉价呢！
更何况，现在曼哈顿写字楼的价格，就是那么廉价才能卖得出去！
和里切曼的交易，不会马上达成，里面的程序有些复杂。首先，是要里切曼下定决定；
其次，这八幢大厦已经被债券银行盯上了，要想出售，势必要协商好；最后，才是双方的正式谈判。
刘志成想购买的八幢大厦，并不包括奥林匹亚的世界贸易大厦，也不是奥林匹亚在曼哈顿的全部商业地产。
这八幢大厦总计是1180万平方尺的收租面积（包括公园大道245号大厦），刘志成给的心理价就是140美元每平方尺，总计16.5亿美刀，合到128.8亿港币。
以公园大道245号大厦为例，以后可以卖给海航22亿美刀，15年升值10倍。
当然，这部分收入不包括期间的租金。
以升值空间计算，其实比香江写字楼的升值还高点了。
比如说中环的黄埔广场现在价格应该在80~100亿港币。
但到2015年最高峰时，最多也就值500亿港币，升值空间也就5~6倍。
但考虑到租金水平、维修成本、税收，香江的写字楼赚的一塌糊涂。
而假如这笔交易达成，刘志成相当于就用了15.1亿港币购买下一幢150万平方的大厦。
购买这些大厦需要128.8亿港币（可能不止，138亿也可以接受）。
0亿港币。
这样一来，就不担心这些银行不肯借了，因为香江的物业太值钱了。
而且，黄埔集团负债一成都没有了，完全不担心没有人借贷。
下午，刘志成来到弘利投资管理公司在纽约的办事处。
从今年年初开始，刘志成便着手对弘利投资进行改革，因为他知道最近两年他会投资大量的美丽国商业地产。
所以，集团加强了这边的管理能力，派遣了高级职员，以及招募了不少美丽国地产人才（华人优先），组建了一个强大的管理班子。
目前，弘利投资在美丽国拥有30亿港币左右的物业，主要是集中在洛杉矶、三藩市。
但现在，显然中心开始朝着纽约来了。
“老板”
会议室里，黄埔集团部分高层，弘利投资高层，纷纷坐在会议桌两边，起身恭声说道。
郝庆文等黄埔集团管理层，是这次随刘志成考察出访。
除此之外，还有弘利投资的总裁黄祖绪、及弘利投资投资管理的北美负责人史密斯。
刘志成点点头，坐在了主位上，并示意大家坐下。
“此次来纽约，你们大概也明白了我的想法，那就是争取低价在奥林匹亚约克公司手里，购买8幢摩天大厦。
虽然就算低价投资，回报率也不会高，但若是长期考虑，应该还是非常值得的。
当然，这笔投资未必会成，但是你们要做好准备！”
“是，老板！”
刘志成对史密斯说道：“写字楼管理方面，你们要做好工作，优秀的管理方法，可以让空置率更低！
对于租客，我们就是他们的服务员，要有随时为他们解决麻烦的准备！对于物业，我们要用心维护。”
史密斯也算是刘志成身边老人了，但以前都是金融人才，刘志成有些不放心。