发财树只在角落里用少量的水分便可活的很好。
两种不同目的植物，所需要的条件是不相同的。
换言之，县城层次的地产开发，和金莎立足的地级市及以上，目前的赛道并不相同。
“感谢金总理解。”刘平安笑着拍了拍巴掌，紧接着从兜里掏出烟盒，“我们来一只胜利烟如何？庆祝这统一意见的达成？”
金莎美目看向刘平安。这个男人总是有意无意的挑战自己的底线。
“我可什么都没答应你，一切都是你自己体会的，我不确保正确。”金莎施施然坐回到座位上。
“那是自然，像金总这样的大人物，总是会给未来反悔的自己找到足够撕毁约定的理由的。”刘平安嘿嘿笑着。
心里却想着。到那时候我说不准也会变卦。
金莎不想在这个问题上再继续探讨下去，而是转变话题问道：“你的总承包公司准备的怎么样了？下周黄华市迎宾大道的地块就要招拍挂了。”
“资质和营业执照马上就要下来了，”刘平安认真回答道，“不会耽误参与项目将来的招投标。”
“好，”金莎点点头，用修长的手指揉了揉眉间，神情也严肃起来，“但我有个情况需要跟你通气。根据我从各方面打听到的消息汇总来看，这次迎宾大道的地块，招拍挂会很激烈。不知道要把地价炒到什么价位。”
招拍挂很激烈？翻译过来就是，这块地并不是金莎能够稳拿的。
刘平安的表情一下严峻起来。
他的总承包公司，只能参与金莎顺利拿到地块后的工程建设工作。
而金莎是否能顺利拿下迎宾大道的地块，目前仍是未知数。如果招拍挂的竞争太过激烈，把地价炒到一个不合理的高度，金莎也不会拼着做赔本生意的风险去拿地。
如此一来，刘平安在下一个工程建设环节做的准备，尤其是总承包公司的成立，就都是完完全全的无用功了。
刘自正当初弄恒智总承包公司便遇到了这个难题，本来计划自己干的蔚蓝国际项目让刘平安撬走了，导致恒智的成立进度都被延后。
但刘自正实力雄厚，船大也能调头。刘平安可还不具备这个实力。一旦金莎未能按计划拿下迎宾大道的地块，对刘平安造成的损害以百万计，也将大大打乱他的庞大部署。
“具体说说。”刘平安表情完全不似刚才聊天时放松。
金莎调整了一下坐姿，从抽屉里拿出一摞文件放在桌上：“都在这，你自己先看看。”
刘平安探身子取过文件，细致的翻看起来。
开始几页是迎宾大道地块的拍卖文件。
土地的使用权流转分为招拍挂三种形式。一般提起土地上市，都笼统的称之为招拍挂。其实这是三个完全不同的概念，不同的流程。
招，是指招标出让。市、县政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请公民、法人和其他组织参与国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者。
拍，是指拍卖。出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
挂，是指挂牌出让。出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。
三种形式虽然总被共同提起，但拍卖才是主流形式。
刘平安仔细的看了两遍拍卖公告。然后才向后翻。后面的内容相对简单，是五家地产企业的简要资料。
不用猜也知道，这五家便是金莎争夺黄华市迎宾大道地块的竞争对手了。
“这份竞争者名单，靠谱吗？”刘平安首先要确保资料的合理性和真实性。
“嗯。”金莎没抬头的应了一声。她有自己的消息途径，并且是完全可靠的。
“两家本省的，三家外省的，”刘平安把资料放在腿上，“还都是全国地产公司排名top50，这次黄华市的地块竞争果然激烈啊。”
“谁说不是，”金莎又用手指搓揉着太阳穴，“本来以为黄华市这种经济落后的三线城市不会吸引太多目光，没想到竟然有这么多独狼在盯着。”
五家地产公司，在加上金莎自己所代表的恒邦地产，一共有六个公司明确要参与迎宾大道地块的拍卖。
如果每一家公司竞得土地的概率是相同的，那金莎和刘平安成功的概率仅有六分之一，不足20%。
并且按照金莎得到的消息，这五家竞争对手都对获得地块有很大的决心。也就是说，没有人是来凑热闹的，既然来了都是按照要拿地的势头来的。
“你怎么看？”金莎抬起一双美目盯着刘平安，“这个时候咱们可真是二位一体了，我想你没有什么藏私的必要了。”
金莎说的没错，眼下这个局势她和刘平安是真真正正的绑在了一起。她拿不到地，刘平安的总承包公司便是白白成立，浪费资源。
“容我想想。”刘平安低声说道。
金莎也不再说话，反而起身给刘平安冲了一杯咖啡放在桌前。她的办公室不能抽烟，这个男人可能需要一杯咖啡来提神醒脑。
没用多长时间，刘平安便再次开了口：“黄华市是一个声明不显，经济落后的三线甚至四线城市，这地块毗邻迎宾大道，区位优势也不明显。因为迎宾大道在黄华市也是刚建立通车不久，周边的配套还没有起来。”
刘平安先分析了一波地块的属性。金莎没有说话，只是点头表示认同。
“这样一块地，竟然同时吸引了五家地产top50，实在是不同寻常。据我分析，这五家企业同时过来押注，只有一个理由。”
“什么理由？”金莎不禁瞪大眼睛。
“他们都是下探来看三四线城市的地产行情来了。”刘平安表情严峻的说道。
只有他见过之后几年发生的涨价去库存盛况，知道三四线城市也会随着那波大浪潮起飞一波。可如今这个时间节点上，就有企业过来探风头…
这个趋势，必须要及时遏制住。
“来下探行情？”金莎重复了一遍刘平安的论断。她毕竟是在国外接受过深造的人物，心思头脑都是顶尖水平，很快便明悟了这里面的逻辑关系。
“你的意思是说，之前三四线的土地大部分都被不知名的地方企业拿去了，这片市场还处于蓝海状态。而这一次，高端的地产公司已经发现了这片蓝海，准备进场试试深浅？”金莎反问道。
“是这个意思。”刘平安点头。
“那我们的策略应该是…”金莎边说边思考，“尽全力拉高这次土地的拍卖价格，让这五头饿狼知难而退？”
“可以这样认为，”刘平安的思路也大抵如此，“他们来过之后，发现无利可图，自然就会退回去。”
话一说完，一时间两人又陷入了沉默。
简简单单的“拉高土地价格”几个字，代表的便是几千万的真金白银的付出。这种竞价，除了当地政府会拍手叫好之外，没有一家地产公司是赢家。
况且这样一来，金莎和刘平安也没有利益可图。纯纯是一种“损人不利己”的行为。
“这样不妥，”金莎反应过来摇摇头，“这样的竞价是一种双输，我们即使赢了也没利润可言。所谓的捍卫三四线城市地产市场的蓝海状态，也不是我们的责任，完全没有必要。”
刘平安端起金莎放在桌前的咖啡喝了一口。经过刚才的一番讨论，他的思路也经历了一次微调和完善。
他并没有第一时间接着金莎的话发表看法，而是问道：“金总，你和我成为合作伙伴的原因是什么？”
“啊？”金莎一愣，她完全没想到刘平安竟然把话题转到了这个方向上，但还是耐着性子说道，“自然是因为你极为出色，甚至近妖的建筑工程专业能力。”
“嗯嗯，那就行了，”刘平安点头对这个回答表示满意，然后才说出了自己的思路，“如果你完全相信我的话，那不妨试试这个方法。”
“快点快点，不要卖关子。”金莎颇有些迫不及待的猴急。
“如果你完全信任我的能力，那我可以尽快划定几条价格红线。咱们没必要去做拉高土地价格的始作俑者，只需做一个旁观者。针对另外五家公司的报价，在不同的红线内做分析，然后给出咱们的价格。我想，他们的报价能力和盈利能力，总归不会比我更强。”
金莎看着眼前自信满满的男人，突然觉得一团乱麻的事情，似乎突然出现了转机。就像是一个毛线球，刘平安放在手里来回扒拉了两次，就找到了线头。
这个男人…强的有点儿变态了吧。
金莎连忙端起杯子喝了一口咖啡，来掩饰自己极为罕见的一丝失态。
苦涩的咖啡顺着口腔进入咽喉，然后沿着食管到达胃部，金莎也完成了情绪的调控。冰山御姐清了清嗓子说道：“你再说具体点，有点儿云山雾绕的。”
刘平安没有察觉到金莎刚才的失态，只是认真解释道：“我认真看了这份拍卖公告，里面对限高、容积率等都作了明确的限制。我可以根据公告给出的信息，做出一份最完备的拍卖报价材料。针对不同的盈利率，咱们能报出的最准确竞价。”
“打个比方。A公司按照他们的计算，1个亿已经是能报的顶价。但在我的计算中，1个亿连30%盈利率的顶价都算不上。如此一来，他们凭什么跟咱们竞争？”
“简单来说。就是我能算出竞价的最优解。”
第367章 蓝线黄线和红线
“你能算出土地拍卖竞价的最优解？”金莎细长的眉毛蹙在一起，还是有些不敢确定这个说法。
太过匪夷所思了。
刘平安不想在这个问题上纠缠，站起身从金莎的办公桌上拿过笔和纸，开口问道：“莎姐，黄华市的地块，你心里预期的盈利率是多少？”
“对这个项目我不太贪心的，只要有10%的利润率就行。”金莎一脸正经的回答道。
“…”刘平安满脸黑线，“我的姐姐，你这开口就10%的利润率还叫不贪心？你真当我是外行啊？”
在地产公司拿地的整个流程中，支出的资金大头只有土地出让金。这个资金缴纳后一般一个月不到就可以拿到土地证，拿到土地证以后，再去办理土地抵押，这笔资金便算是又回到手里了。
另外在后续的建设过程中，也是刘平安的总承包公司垫资，这是基本不需要提前支付的。等到把预售许可证办理出来，就可以开盘销售了，这个时候资金就能快速回笼了，整个项目基本2-3月，投入30%，就能得到5%-15%的利润，如果一年资金循环下来，回报率就可以在20%-60%之间，不可谓不恐怖。
这也是刘平安之前总说的地产行业其实是一门金融行业的说法。
所以金莎口中的10%的利润率，如果换算成资金的使用回报率，是非常高的。
“那就…8%吧。”金莎又给出了一个数字。
“好，就算咱们预期的利润率是8%，”刘平安点点头，低头在纸上刷刷刷快速画了三道横线，“这三条线代表蓝线、黄线和红线。”
“假设土地的起拍价是3000万，根据拍卖公告中的限制条件，我觉得最终的成交价应该在6000万左右。那么6000万就可以算作蓝线档。”刘平安在第一条线附近写下了一个“6000”。
金莎来了兴致，从办公桌后面起身走过来坐到刘平安身边。
“6600万可以算作黄线档，”刘平安又刷刷刷的写下数字，“而这个红线档…大概在7200万。如果最终的成交价来到这个层次甚至更高，那咱们的利润率很大可能会保不住8%。”
“蓝线、黄线和红线…”金莎仔细的看着眼前的纸张，上面略显随意的横线和数字，已经把即将到来的土地拍卖价格进行了分档。
蓝档代表大概率保住目标利润率，黄档代表保住利润率的可能性一般，红档则代表保住的可能性很小却风险很大，要做好利润率下滑的心里准备。
寥寥几笔便把几千万的买卖描述清楚，这就是刘平安的能力。
谈笑间，樯橹灰飞烟灭。大概便是这种感觉。
“当然了，这些数字只是我目前粗略的估算，还得今天回去再进行一下细算，画档也会更精确。”刘平安补充解释道，“最重要的是，我计算出来的结果，肯定比这五家地产公司要更细致，盈利水平更高。”
刘平安的强悍之处就在于，同样是6000万拿地，其他地产公司只能做到6、7个点的利润，刘平安却可以保证做到10个点。所以他能拿出的价码，自然比其他公司的天花板要高上一大截。
金莎盯着三条线看了一阵子，目光从最开始的犹疑不定，逐渐转变为坚毅果敢。
“那你回去再细致的计算一下，”金莎转头看向刘平安，“利润点我也可以继续做出让步，这块地无论如何咱们也要拿下。”
简简单单两句话，代表着金莎这位年少金主已经下定决心，势必要拿下黄华市的地块了。
“得嘞，那刘顾问今天就回去加加班。”刘平安站起身来，把纸笔放回到办公桌上。
同时也拉开了自己和金莎的距离。
刚才金莎坐过来观瞧，和刘平安离得很近。冰山美女身上清淡如菊的味道敏锐的传到刘平安鼻翼，如瀑的黑发飘散着，配合着金莎那精致无暇的面容，有一种摄人心魄的美感。
金莎的美貌，很高冷，很大气，很有压迫感。
“那就辛苦你了，我想可以根据不同的利润率做出不同的分档来，咱们到时候做起决策来会更有依据。”金莎捋了捋头发，又说道。
“行，做这些我是行家。”刘平安看了眼手表，已经是下午四点多，“那就不再多耽搁时间了，我还得接我爱人去。明天上午咱们还在你这碰面吧。”
“可以。”金莎站起身走回到办公桌后，“真羡慕你们这些年轻人，还有谈情说爱的雅兴。”
说这话的时候，金莎背对刘平安看向窗外，让人无法捉摸到她脸上的神情。
刘平安把刚才金莎端给他的咖啡一口闷掉：“别这么悲观，莎姐这种30+的轻熟女也挺撩人的。”
“我…才…27…岁…”金莎几乎是咬着后槽牙说出了这句话，就在她转过身准备发飙找东西扔刘平安的时候，才发现这个男人已经身手敏捷的出了办公室了。
金莎看着半掩着的办公室门，愣了一会儿，突然噗嗤一声笑了。
“对了，莎姐，”刘平安突然又从门口探出了头，“忘了跟你说了，我的总承包公司只有三级资质，所以到时候项目得划成两个标段啊…哎呦！你怎么扔东西！”
随着一包纸巾扔过来砸在门上，刘平安再次快速的撤走。只有楼道里传来渐行渐远的声音：“我就当你答应了啊…”
出门开上黑色大奔，刘平安直奔脑科第一医院而来。